বাড়ি ভাড়া আইন: বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, 1991 কী বলে

আইনটি কী এবং কাদের ক্ষেত্রে

মূল আইন হলো বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, 1991 (1991 সনের 3 নং আইন)। এখানে “বাড়ী” মানে আবাসিক, অনাবাসিক বা উভয় উদ্দেশ্যে আলাদাভাবে ভাড়া দেওয়া দালান বা তার অংশ, কাঁচা ঘর বা তার অংশ, আর সংলগ্ন বাগান, উঠান ও কাছারী ঘর (ধারা 2(গ))। যেসব এলাকায় Premises Rent Control Ordinance, 1986 26 মার্চ 1989 তারিখে বলবৎ ছিল সেখানে আইনটি প্রযোজ্য, আর সরকার গেজেট প্রজ্ঞাপনে অন্য এলাকায় এটি চালু বা কোনো এলাকায় বন্ধ করতে পারে (ধারা 1(2))। ধারা 33 অনুযায়ী সরকার এবং রাজউক, সিডিএ, কেডিএ ও আরডিএ-র দখলে থাকা বাড়ির ক্ষেত্রে আইনটি প্রযোজ্য নয়।

নিচের সবকিছু bdlaws-এর অফিশিয়াল পাঠ থেকে নেওয়া। যে জনপ্রিয় দাবি পাঠে নেই, সেটা আলাদা করে বলা আছে।

আইনে কী আছে, ধারা ধরে ধরে

মানসম্মত ভাড়া ও ভাড়া বাড়ানো

ধারা 7 হলো মূল নিয়ম:

“কোন বাড়ীর ভাড়া মানসম্মত ভাড়ার অধিক বৃদ্ধি করা হইলে উক্ত অধিক ভাড়া, কোন চুক্তিতে ভিন্নরূপ কিছু থাকা সত্ত্বেও, আদায়যোগ্য হইবে না৷”

মানসম্মত ভাড়া হলো নিয়ন্ত্রকের ঠিক করা ভাড়া। ধারা 15 বলছে কীভাবে:

“উহার বাত্সরিক পরিমাণ বিধি দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে স্থিরকৃত উক্ত বাড়ীর বাজার মূল্যের ১৫% শতাংশের সমান হয়৷”

বাজার মূল্য ঠিক হয় “বিধি দ্বারা নির্ধারিত পদ্ধতিতে”, তাই আইনে নিজে কোনো অঙ্ক দেওয়া নেই। শুধু বোঝার জন্য একটা হিসাব: বাড়ির বাজার মূল্য ৳50 লাখ ঠিক হলে তার 15% বছরে ৳7,50,000, মাসে ৳62,500।

ধারা 16(1) অনুযায়ী মানসম্মত ভাড়া ঠিক করতে গিয়ে যদি চলতি ভাড়া বাড়ে বা কমে, তবে আবেদনের পরের মাস থেকে নতুন ভাড়া প্রদেয় হয়। ধারা 16(2):

“মানসম্মত ভাড়া, বাড়ী-মালিক বা ভাড়াটিয়ার আবেদনের ভিত্তিতে, প্রতি দুই বত্সর পর নিয়ন্ত্রক কর্তৃক ধারা ১৫ এর বিধান অনুযায়ী পুনঃ নির্ধারণ করা যাইবে৷”

খেয়াল করুন, এখানে বলা হয়েছে নিয়ন্ত্রক দুই বছর পর মানসম্মত ভাড়া পুনঃনির্ধারণ করতে পারেন, কোনো এক পক্ষের আবেদনে। আইনে এমন কোনো ধারা আমরা পাইনি যেখানে বছরে ভাড়া কত শতাংশ বাড়বে তা ঠিক করা আছে, বা বলা আছে যে বাড়ী-মালিক দুই বছরে একবারের বেশি ভাড়া বাড়াতে পারবেন না। ধারা 8 ও 9 অবশ্য দুই ক্ষেত্রে বাড়তি ভাড়ার সুযোগ দিয়েছে: ভাড়া দেওয়ার পর বাড়ী-মালিক নিজ খরচে সংযোজন, উন্নয়ন বা আসবাবপত্র দিলে পরস্পর সম্মতিতে, আর পৌর কর বা ফি ভাড়াটিয়ার দেওয়ার কথা থাকলে এবং বাড়ী-মালিক তা দিতে রাজি হলে।

উদাহরণ: ভাড়া কত শতাংশ বাড়ল?

বাড়ী-মালিক ৳15,000-এর বদলে ৳16,500 চাইলেন। বাড়ার হার বের করতে:

1. বৃদ্ধি = ৳16,500 − ৳15,000 = ৳1,500।
2. আগের ভাড়ার তুলনায় বৃদ্ধি = ৳1,500 ÷ ৳15,000 = 0.10, অর্থাৎ 10%।

শতকরা ক্যালকুলেটর দিয়ে এটা এক ধাপেই (শতকরা পরিবর্তন) বের করা যায়, আর শতকরা হিসাবের গাইডে সূত্রটা বোঝানো আছে। তবে শতাংশ দেখেই বলা যায় না নতুন ভাড়া বৈধ কি না: ধারা 7 অনুযায়ী প্রশ্ন হলো বাড়িটির জন্য ঠিক করা মানসম্মত ভাড়ার চেয়ে তা বেশি কি না। মানসম্মত ভাড়া ঠিক না হয়ে থাকলে ধারা 18-এর জন্য চুক্তিকৃত ভাড়াই ধর্তব্য (ধারা 18(6))।

ভাড়া ঠিক হলে খরচ ভাগ ক্যালকুলেটরে ফ্ল্যাটমেটদের মধ্যে ভাগ করতে পারেন, আর মেসে ভাড়া ও খাবারের খরচ আলাদা রাখতে মেস মিল ক্যালকুলেটর কাজে লাগবে। বেতনের কত অংশ ভাড়ায় যায় দেখতে দেখুন বেতন ক্যালকুলেটর।

অগ্রিম ভাড়া, জামানত ও সালামি

ধারা 10-এর দুটি অংশ। প্রথমটিতে ভাড়া দেওয়া, নবায়ন বা মেয়াদ বাড়ানোর কারণে বাড়তি টাকা নেওয়া নিষেধ:

“ভাড়ার অতিরিক্ত কোন প্রিমিয়াম, সালামী, জামানত বা অনুরূপ কোন অর্থ দাবী বা গ্রহণ করিতে বা প্রদানের জন্য বলিতে পারিবেন না৷”

দ্বিতীয়টিতে অগ্রিম ভাড়ার সীমা:

“নিয়ন্ত্রকের পূর্বানুমোদন ব্যতিরেকে, অগ্রীম ভাড়া হিসাবে এক মাসের ভাড়ার অতিরিক্ত টাকা দাবী বা গ্রহণ করিতে পারিবেন না৷”

অর্থাৎ পাঠ অনুযায়ী নিয়ন্ত্রকের আগাম অনুমোদন ছাড়া অগ্রিম ভাড়া 1 মাসের ভাড়ার বেশি হতে পারে না, আর ভাড়ার ওপর আলাদা “জামানত” নিষিদ্ধ টাকার তালিকায় আছে। এমন টাকা চাইলে বা নিলে ধারা 23(খ) ও (গ)-তে অর্থদণ্ড আছে। আইনের বেশি টাকা দিয়ে থাকলে ধারা 14 অনুযায়ী দেওয়ার 6 মাসের মধ্যে আবেদন করলে নিয়ন্ত্রক ফেরত বা সমন্বয়ের আদেশ দিতে পারেন। ধারা 12 আরও বলে:

“কোন ব্যক্তি কোন বাড়ীর ভাড়ার জন্য বা উহার নবায়ন বা মেয়াদ বৃদ্ধির জন্য উহার আসবাবপত্র ক্রয়ের কোন শর্ত রাখিতে পারিবেন না৷”

ভাড়ার রসিদ

“বাড়ী-মালিক তত্ক্ষণাত্ ভাড়া প্রাপ্তির একটি রশিদ বিধি দ্বারা নির্ধারিত ফরমে স্বাক্ষর করিয়া ভাড়াটিয়াকে প্রদান করিবেন৷”

ধারা 13(2) অনুযায়ী বাড়ী-মালিক রসিদের চেকমুড়ি রাখবেন। রসিদ না দিলে বা দিতে ব্যর্থ হলে ধারা 27-এ ভাড়াটিয়ার অভিযোগে “আদায়কৃত টাকার দ্বিগুণ অর্থদণ্ডে দণ্ডনীয় হইবেন” বলে বিধান আছে। রসিদ সব সময় রাখুন: ধারা 27-এর অভিযোগ অপরাধের 6 মাসের মধ্যে করতে হয় (ধারা 29)।

উচ্ছেদ

মূল সুরক্ষা ধারা 18(1)-এ:

“এই আইনের অধীন অনুমোদনযোগ্য ভাড়া যতদিন পর্যন্ত পূর্ণমাত্রায় আদায় করিবেন এবং ভাড়ার শর্তাদি পূরণ করিবেন ততদিন পর্যন্ত বাড়ী-মালিকের অনুকূলে বাড়ীর দখল পুনরুদ্ধারের জন্য কোন আদেশ বা ডিক্রি প্রদান করা যাইবে না৷”

একই উপ-ধারায় কয়েকটি ব্যতিক্রম আছে যেখানে এই সুরক্ষা খাটে না: যেমন ভাড়াটিয়া Transfer of Property Act-এর ধারা 108-এর (m), (c) বা (p) দফার পরিপন্থী কাজ করলে, ভিন্ন চুক্তি না থাকলে বাড়ী-মালিকের লিখিত সম্মতি ছাড়া উপ-ভাড়া দিলে, প্রতিবেশীর কাছে উৎপাত বা বিরক্তিকর আচরণ করলে, বাড়ির অংশ অর্থনৈতিক উদ্দেশ্যে ব্যবহার করলে, অথবা নির্মাণ, পুনঃনির্মাণ বা নিজ দখলের জন্য বাড়ী-মালিকের “প্রকৃতই প্রয়োজন” হলে। ধারা 18(2) বলে, ভাড়াটিয়া অনুমোদনযোগ্য পূর্ণ ভাড়া দিতে প্রস্তুত ও ইচ্ছুক থাকলে কেবল ভাড়ার মেয়াদ শেষ হওয়া বা বাড়ী-মালিকের স্বার্থ হস্তান্তর হওয়াই সন্তোষজনক কারণ নয়। ধারা 18(5) অনুযায়ী যে ভাড়াটিয়া চুক্তির তারিখের মধ্যে, চুক্তি না থাকলে ভাড়া মাসের পরের মাসের 15 দিনের মধ্যে পূর্ণ ভাড়া দেন না, তিনি এই সুরক্ষা পান না।

নোটিশের মেয়াদ: মাসিক ভাড়া শেষ করার জন্য কত দিনের নোটিশ লাগবে, তা এই আইনে আমরা পাইনি। আইনটি দখল ফেরতের আদালতী আদেশ ও ডিক্রির কথা বলে। তাই বাড়ি ছাড়ার নোটিশ পেলে নোটিশ ও ধারা 18 আপনার ক্ষেত্রে কীভাবে খাটে, তা আইনজীবীর কাছে জেনে নিন। ধারা 26 অনুযায়ী ভাড়াটিয়া বাড়ি ছাড়লে খালি দখল বুঝিয়ে দেবেন; আর ধারা 24 অনুযায়ী ধারা 18 যখন ভাড়াটিয়াকে সুরক্ষা দিচ্ছে, তখন ইচ্ছাকৃতভাবে ভাড়ার শর্তাধীন সরবরাহ বা সুবিধা বন্ধ করলে অর্থদণ্ড আছে।

বাড়ী-মালিক ডাক মানি অর্ডারে পাঠানো ভাড়া নিতে অস্বীকার করলে, বা কে ভাড়া পাওয়ার অধিকারী তা নিয়ে প্রকৃত সন্দেহ থাকলে, ধারা 19 অনুযায়ী ভাড়াটিয়া সেখানে বলা সময়ের মধ্যে নিয়ন্ত্রকের কাছে ভাড়া জমা দিতে পারেন।

বাড়ী-মালিকের দায়িত্ব: মেরামত ও সরবরাহ

ধারা 21 অনুযায়ী ভাড়ার শর্ত বা স্থানীয় প্রথায় বাড়ী-মালিক মেরামত, বা পানি, বিদ্যুৎ, পয়ঃনিষ্কাশন বা লিফটের রক্ষণাবেক্ষণে বাধ্য থাকলে ভাড়াটিয়া নিয়ন্ত্রকের কাছে আবেদন করতে পারেন; নিয়ন্ত্রক নোটিশ দিয়ে বাড়ী-মালিককে নির্দেশ দিতে পারেন। নোটিশের 30 দিনের মধ্যে বাড়ী-মালিক না করলে ভাড়াটিয়া নিজে করার জন্য নিয়ন্ত্রকের অনুমতি চাইতে পারেন এবং খরচ ভাড়া থেকে কেটে নিতে পারেন, তবে বছরে সেই খরচ ওই বছরের প্রদেয় ভাড়ার এক-ষষ্ঠাংশের বেশি হবে না। ধারা 21(5) বলে, যে মেরামত না করলে বাড়িতে থাকা বা বাড়ি ব্যবহার করা চরম কষ্টকর হয়, তা বাড়ী-মালিক সব অবস্থায় করতে বাধ্য। ধারা 32:

“কোন ভাড়াটিয়া তাহার ভাড়া বাড়ীতে ভাড়া-মালিকের বিনা অনুমতিতে লাইসেন্সী হইতে বিদ্যুত্ সরবরাহ পাইতে পারিবেন৷”

ভাড়া নিয়ন্ত্রক ও কীভাবে আবেদন করবেন

• সরকার গেজেট প্রজ্ঞাপনে কোনো এলাকার জন্য নিয়ন্ত্রক (এবং অতিরিক্ত বা উপ-নিয়ন্ত্রক) নিয়োগ করে (ধারা 3)।
• মানসম্মত ভাড়া: বাড়ী-মালিক বা ভাড়াটিয়ার লিখিত আবেদন, ধারা 15। আইনের কোনো ক্ষমতা প্রয়োগের আগে নিয়ন্ত্রককে দুই পক্ষকেই রেজিস্ট্রি ডাকে নোটিশ দিতে হয় (ধারা 5)।
• শুনানি: আবেদনের 3 মাসের মধ্যে, আর ধারা 21(2)-এ নিজ খরচে মেরামতের অনুমতির আবেদনে 1 মাসের মধ্যে; না পারলে কারণ লিখে রাখতে হয় (ধারা 4)।
• দণ্ডের অভিযোগ (ধারা 23 থেকে 27): নিয়ন্ত্রকের কাছে লিখিতভাবে (ধারা 28)।
• আপিল: আদেশের 30 দিনের মধ্যে জেলা জজের কাছে (ধারা 30)।

ফরম, ফি ও বাড়ির মূল্য নির্ধারণের পদ্ধতি ধারা 34-এর অধীন বিধিতে ঠিক হয়, যা এখানে আলোচনা করা হয়নি। আপনার এলাকার নিয়ন্ত্রক কে, তা সরকারি প্রজ্ঞাপনে দেখে নিন।

যা লোকমুখে শোনেন, কিন্তু আইনে নেই

• “দুই বছরে একবারের বেশি ভাড়া বাড়ানো যায় না।” ধারা 16(2)-এর দুই বছর হলো নিয়ন্ত্রক আবেদনের ভিত্তিতে মানসম্মত ভাড়া পুনঃনির্ধারণ করতে পারেন, সেই সময়। বাড়ী-মালিক এর আগে ভাড়া বাড়ানোর কথা বলতে পারবেন না, বা বছরে নির্দিষ্ট শতাংশের বেশি বাড়ানো যাবে না, এমন কোনো ধারা আমরা পাইনি।
• বাড়ি ছাড়তে 15 বা 30 দিনের মতো নোটিশের মেয়াদ। এই আইনে এমন কিছু নেই।
• সিটি করপোরেশন বা স্থানীয় নির্দেশিকা। এগুলো এই আইন থেকে আলাদা, এখানে আলোচনা করা হয়নি।

আইনটি কি সংশোধিত হয়েছে?

আমরা bdlaws-এ যে পাঠ পড়েছি তাতে কোনো সংশোধনীর টীকা নেই। ধারা 36-এ বাড়ীভাড়া নিয়ন্ত্রণ অধ্যাদেশ, 1991 (অধ্যাদেশ নং 2, 1991) রহিত করা হয়েছে, আর ধারা 35-এ 1986 সালের অধ্যাদেশের বিধি, আদেশ ও নিষ্পন্নাধীন আবেদন-আপিলের হেফাজত আছে। আদালতের রায় বা অন্য বিধি আমরা দেখিনি; আইন ও বিধি বদলায়, তাই ভরসা করার আগে bdlaws-এ মিলিয়ে নিন।

মনে রাখুন

এটি সাধারণ তথ্য, আইনি পরামর্শ নয়। আপনার লিখিত ভাড়া চুক্তি, এলাকা, বিধি আর আদালতের সিদ্ধান্তও গুরুত্বপূর্ণ। বিরোধ হলে আইনজীবী বা আপনার এলাকার ভাড়া নিয়ন্ত্রকের সঙ্গে কথা বলুন।

সূত্র

• বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১ (১৯৯১ সনের ৩ নং আইন), bdlaws
• বাড়ী ভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইন, ১৯৯১, প্রিন্ট ভিউ, bdlaws

2 নভেম্বর 2026 তারিখে দেখা ও যাচাই করা।